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公共绿地变私家花园！小区业主该如何维权？

adminer2024年01月30日 21:17:3044

屋前有一个小园子

栽树、养花、种草

拥有一个私家花园

在城里过上返璞归真的生活

享受春耕秋收的快乐

生活一定很惬意

然而有些“惬意”

可能会受到处罚

近日

四川成都一小区部分一楼业主

私自将公共绿地圈占为私人花园

多名高层业主多方投诉

甚至与圈占绿地业主发生冲突

那么

何为公共绿地？

侵占公共绿地是否违法？

小区公共绿地被侵占该如何维权？

私占公共绿地引纠纷

据媒体5月4日报道，四川成都德商光华天骄城小区的业主胡先生反映，自己居住的小区部分一楼业主私自将公共绿地圈占为私人花园。多位高层业主联合向住建局、执法局、12345等多方投诉。一年以来，执法人员督促物业协助整改无果后，多位高层业主甚至与多位圈占绿地的一层住户发生冲突。

胡先生介绍，小区竣工绿化指标为43.56%。自2022年一季度始，部分一楼住户私自侵占公共区域绿地并扩建私家花园，还有部分业主将小区公共设施纳入其中，甚至有的一楼业主圈地面积有二三百平方米，比室内面积还大。

（图片来源：澎湃新闻）

根据胡先生提供的成都市温江区住建局的投诉回复显示，一楼部分业主圈占公共绿地行为属实，截至2023年1月7日，该小区一楼业主中共12户涉嫌占用公共绿地，共占用1023平方米。

（图片来源：澎湃新闻）

无独有偶，公共绿地被居民私自圈种的行为在全国各地多有发生。

2022年12月媒体报道，市民王某退休后闲来没事，在居住小区公共绿地自行种植了葱和韭菜，还经常给邻居送菜，分享劳动成果。但部分业主对王某种菜的行为表示不满，认为房地产开发商在建造小区时留有公共绿地是为了给业主营造良好的生活环境。而王某种菜时喷洒的农药和化肥十分呛鼻，影响了小区整体的居住环境，侵犯了其他业主对公共绿地共有的权利。不久后，物业在小区内张贴通知，告知业主在十日内自行处理公共绿地内种植的农作物，否则将集中清理。随后，物业将王某种植的葱和韭菜清除，并进行了绿化。王某认为，公共绿地归业主所有，其作为业主有一定的使用权，因此和物业产生了矛盾。

2022年8月，有人反映广西桂林市兴安县华江移民新区升坪村委附近，很多居民私自在道路旁的绿化带种瓜果蔬菜。经记者探访发现，华江移民新区的金华东街和金华西街的绿化带都有不同程度的破坏，被分割成一块块大小不一的菜地，种上了茄子、韭菜、油菜、辣椒等蔬菜。同时，金石移民新区小区楼前的人行道树下也被种满了各种蔬菜，可谓是见缝插针，俨然把这些公共绿地当成了私家菜园。

何为公共绿地？

公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。公共绿地对居民身心健康、生态环境、经济文化活力等方面的良性发展具有重要意义。

按照功能和服务范围，公共绿地分为四级，包括市级、区级、社区级、社区以下级四级。在新建地区，人均社区及以下级公共绿地面积不得低于4平方米。在建成区，应结合城市更新，增加公共绿地，并鼓励保留地块内的附属绿地向公众开放。

各级公共绿地的服务半径和用地面积

（图片来源：浦东规划资源）

公共绿地变私家菜园子

这事违法！

规划和开发小区公共绿地是为增加居住舒适度，提升小区环境。然而，住户们在小区绿地上种瓜种菜，使得小区整体环境大幅下降。

那么，对于小区公共绿地被占用有何法律规定？小区业主可以在公共绿地种菜吗？

答案当然是：不可以！

根据《中华人民共和国民法典》规定，业主对小区的共有部分享有共有和共同管理的权利，单个业主不能独占使用共有部分。根据民法典第274条规定可知，建筑区划内的绿地并非由某一业主专有，而是由全体业主共有和共同管理。

此外，在公共绿地上种菜属于民法典第278条规定的“改变共有部分的用途”，需要经过业主共同决定。根据该条规定，“改变共有部分的用途”属于特别决议事项，需要由专有部分面积和人数均占比三分之二以上的业主参与表决，并经过参与表决专有部分面积和人数均占比四分之三以上的业主同意后，小区业主才可以在公共绿地上种菜。

小区公共绿地被占用，

业主该如何维权？

小区公共绿地属于小区全体业主共有，严禁任何单位及个人破坏、圈占。对于少数业主私自圈占绿地的行为，很明显侵犯了其他业主的权益，业主该如何维权？

当小区内的共有部分被单位或个人私自占用时，小区物业管理公司作为受业主委托管理小区的单位，应对私自圈占公共绿地的行为进行制止。如果物业制止不了，小区业主可通过业主大会和业主委员会依据《物业管理条例》及本小区的管理规约，要求侵权人停止侵权，或向法院提起诉讼。

现实中，不仅存在小区业主圈占公共绿地，开发商和物业擅自更改小区公共场地用途的情况也屡屡发生。面对以上情况，如何保障业主正常使用公共用地的权利？

华东政法大学教授焦艳鹏

如果开发商为了一己私利，单方面改变已经约定好的公共场所用途，将构成违约。开发商将承担恢复原状、向业主支付违约金等责任，业主可选择与开发商沟通协商、向法院提起诉讼等方式，维护小区和自身的权益。至于能否因此退房，除非合同中有明确约定，否则很难认定开发商构成根本违约。

北京市鑫诺律师事务所合伙人

王树德

如果属于公共用地，而且这些地面上没有规划车位或其他设施，无论是谁占用，购房人都有权要求占用人拆除并恢复，对于维权方式，可以通过民事诉讼或者举报违建的方式来完成。

华东政法大学房地产政策

法律研究所所长杨勤法