以房抵债协议能否阻却法院强制执行？

在日常的民事行为过程中，双方发生债权债务纠纷后，因债务人没有现金流无法直接偿还债权人款项，但是债务人有房屋的，可能会签署以房抵债协议，签署之后如发生因债务人其他债务导致房屋被采取查封、拍卖等执行措施的，以房抵债协议因其债权性质较难阻却法院执行行为，可能导致以房抵债目的落空。

一、以房抵债协议依然属于债权请求权范围，并不发生物权变动的效力。

以房抵债协议本质为合同，在不违法法律法规及强制性法律规范的情况下，合法有效，合同双方基于以房抵债协议形成了合同之债，在签署以房抵债协议后，房屋的权属并未发生变化，债权人享有要求债务人按照协议履行交付和变更房屋权属等合同权利，达到用房屋的价值抵消债务人的债务的目的，并不直接因以房抵债协议而获得了对房屋的物权。不动产物权变动法定为登记生效原则，具有公示公信效力，导致物权变动的法律行为有以变动物权为目的房屋买卖、继承、建造等法律行为、事实。以房抵债常发生于民间借贷、建设工程类法律纠纷中，因以房抵债协议即有债权的性质又涉及到房屋后续履行需按照协议约定进行过户登记，导致以房抵债协议的性质发生过一段争议，经过审判实践积累至今，以房抵债的协议本质为合同之债基本达成一致。也就是说，双方签署了以房抵债协议，房屋在没有过户登记之前，债权人并未实际获得房屋的所有权，不享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，在现实中，签署了以房抵债协议尚未履行房屋登记过户手续的情况下，进行了房屋装修、买卖的情况较多，此时，因房屋尚未发生物权变动，债权人不是房屋的合法所有权人，如因债务人拒绝履行房屋过户变更等义务的，可能存在导致债权人对房屋的处分行为无效而产生新的法律纠纷的问题。

二、一般法院判断以房抵债协议能否阻却执行的依据系参考执行异议复议规定二十八条的内容。

以房抵债协议因不发生物权变动的效力且依然是债权性质，故涉及的房屋经常因以房抵债债务人其他债务进入执行程序而被采取了查封、拍卖等执行措施，往往会涉及到执行异议或者执行异议之诉，给以房抵债债权人债权的实现增加了复杂性和难度，需介入执行案件中并提起新的执行异议之诉，除非符合法定审查要件，否则不能达到阻却执行行为法律效果。以（2022）最高法民终386号案件为例，法院认为，以房抵债的债权人不是商品房的消费者，一般参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，即以房抵债的权利能够对抗一般金钱债权的，需符合：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案法院在本院认为部分的观点为：本案中，王某与H公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。而段某将《商品房买卖合同》更名时间在案涉房屋被查封后。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及Z公司同意将案涉房屋登记给王某的意思表示，仅表明王某取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。而段某实际占有房屋的时间在查封之后。段某提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的H热力公司开具。段某虽提交其以H热力公司所欠工程款抵顶Z物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明H热力公司与Z物业公司之间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。段某提交的其他案外人购买王某顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明段某在查封前合法占有案涉房屋，其主张承继王某的权利，因王某不享有能够排除执行的民事权利，故其也不能基于承继王某的权利而排除执行。一审法院认定段某的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。

同时法院还进一步认为：案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。

三、民间借贷以房抵债属于担保性质，因其未办理抵押登记，执行中权利可能存在轮后的问题。

民间借贷司法解释第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”可见在民间借贷中签署到期不能还款的房屋买卖协议性质为对借款的一种担保方式，除非双方达成了变更法律关系的一致，由民间借贷转为房屋买卖法律关系，否则双方的法律关系依然为民间借贷，在判决后虽可以申请执行买卖合同的房屋，因房屋系不动产，不动产的担保权利需经登记才能发生物权登记的效力，如未进行物权登记的，在有其他登记的物权或者其他债权查封在前的，存在债权轮后实现的问题。

四、以房抵债协议司法实践中一般不出具调解书或者裁定书。

因最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第16条明确：“当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理”；第17条明确：当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。因以房抵债协议存在价值不对等、可能恶意串通损害第三方利益的情况，法院对此实行了严格的审查立场，因如何严格审查并未有具体的操作，因此当事人提出要求将以房抵债的内容写进调解书或者要求执行法官就双方达成的以房抵债协议出具裁定书以便能够达到直接过户目的的，法院持严格谨慎的立场，一般不会允许。

综合上述内容，签署以房抵债协议建议以房屋的物权取得作为合同的目的，将债权债务作为房屋价款对价的支付方式，设定网签备案、税务承担、交付、产权登记与房屋价款支付的条件相挂钩，明确房屋交付后的处分权利，做到权利义务的制衡，能够确保抵债目的实现的同时并能够确保顺利取得房屋。